Licencia de actividad en Mallorca
Proyecto de actividad y tramitación completa para abrir un local en Mallorca: clasificación, documentación técnica, declaración responsable y certificado final.
Lo primero que hay que resolver de un local no es cómo se distribuye: es en qué categoría cae la actividad. De ahí sale qué documentación hay que redactar, qué autorizaciones sectoriales concurren y si hace falta plan de autoprotección. Equivocarse ahí no se corrige más adelante.
No vendemos equipos, no somos distribuidores de ninguna marca y no ejecutamos las instalaciones que proyectamos. Nuestro único ingreso es el honorario que nos pagas.
Mayor, menor o inocua: cómo se decide
La ley balear de actividades fija el orden, y hay que seguirlo en ese orden: primero se mira si la actividad es mayor. Si no lo es, si es inocua. Y si tampoco, es menor. El grupo de las menores no tiene parámetros propios: es lo que queda.
Es actividad mayor si se cumple uno solo de estos
| Superficie | Más de 2.500 m² computables en cualquier actividad, salvo aparcamientos al aire libre. O más de 1.000 m² si es industria, taller industrial o industria agroalimentaria |
| Aforo | Más de 500 personas. O más de 250 cuando la densidad de ocupación sea de una persona por m² o mayor |
| Evacuación | Cuando los ocupantes necesiten ayuda para ser evacuados: guarderías, hospitales, residencias de mayores y similares |
| Carga de fuego | 400 Mcal/m² ponderada y corregida. O 200 Mcal/m² si la superficie construida pasa de 300 m² |
| Ruido | A 1 m de las máquinas: 90 dB(A) en interior de día, 80 de noche; 65 dB(A) al aire libre de día, 55 de noche. En zona residencial o de protección especial, 5 dB menos |
| Riesgo | Manipular, expedir o almacenar productos que puedan originar explosión, combustión, intoxicación o radiación; o producir humos, gases, olores o polvo con molestia grave al vecindario |
| Evaluación ambiental | Actividades sujetas a evaluación de impacto ambiental |
| Espacios compartidos | Instalaciones de infraestructuras comunes y actividades en espacios compartidos |
Y es inocua solo en estos cuatro casos
Es una lista cerrada. No hay más:
- Aparcamientos al aire libre de hasta 100 m².
- Despachos profesionales de hasta 50 m² computables que no pertenezcan a una vivienda.
- Actividades de servicio en dependencias de una vivienda, hasta 50 m² computables, siempre que no necesiten ninguna autorización sectorial.
- Venta directa de productos de segunda transformación de la propia explotación agraria.
Una actividad inocua se resuelve con una declaración responsable del titular: no lleva proyecto ni firma técnica. Si tu local entra ahí, te lo diremos y no te cobraremos por redactar algo que no hace falta.
Cuidado con la superficie: computable no es construida. La ley define superficie computable como la superficie edificada más el 50 % de la superficie al aire libre afecta a la actividad. No cuentan la tierra natural ni las zonas ajardinadas exteriores al edificio. Es el parámetro que decide los umbrales de 1.000 y 2.500 m², y el que más veces se calcula mal: una terraza grande puede mover un local de categoría.
El procedimiento: tres piezas y un orden
Aquí hay un malentendido muy extendido, y conviene deshacerlo: el «permiso de instalación y obras» ya no existe. El procedimiento se reescribió entero en 2019. Quedan menciones sueltas en algún artículo no derogado y por eso se sigue oyendo, pero no hay ninguna resolución administrativa que esperar, y por tanto tampoco plazo ni silencio.
| Orden | Pieza |
|---|---|
| 1 | Título urbanístico. Comunicación previa o licencia, según la normativa del municipio, cuando hay obras, instalaciones o cambio de uso |
| 2 | Proyecto de actividad, con el contenido mínimo que fija la ley. Si solo hay proyecto básico, cabe un proyecto preliminar, y el completo como muy tarde con el de ejecución |
| 3 | Antes de abrir: declaración responsable y certificado de técnico competente acreditando que las instalaciones se ajustan al proyecto |
Mayor y menor siguen el mismo procedimiento. Lo que cambia entre una y otra no es el trámite: es el contenido técnico exigible, qué autorizaciones sectoriales concurren, si entra evaluación ambiental y si hace falta plan de autoprotección.
Y una que resuelve un problema clásico: esa declaración responsable sustituye a la licencia de ocupación o primera utilización y a la cédula de habitabilidad a efectos de contratar los suministros definitivos. Es lo que permite dar de alta la luz sin esperar a otro trámite municipal.
Si tu local ya está abierto
Modificaciones
Se tramitan como modificación las que suponen una actividad nueva o una ampliación de la existente, y las que alteran las condiciones de seguridad contra incendios o generan emisiones o molestias nuevas al vecindario. El resto de actuaciones sobre las instalaciones no son modificaciones a efectos de esta ley, y saberlo ahorra expedientes que nadie te ha pedido.
Lo que más dinero ahorra, y casi nadie lo cuenta: una modificación se ajusta a la normativa vigente, pero no obliga a adaptar las instalaciones existentes que no son objeto de la modificación, salvo que una norma sectorial lo diga expresamente. Y cuando adaptar algo sea técnica o económicamente inviable, deben admitirse soluciones técnicas alternativas de eficacia equivalente. Si te están pidiendo poner al día todo el local por cambiar una parte, esto es lo que hay que mirar.
La revisión de los diez años
Toda actividad permanente debe pasar una revisión técnica a los diez años del inicio, y cada diez sucesivos. La redacta una entidad colaboradora o un técnico competente, y recoge el estado actual con fotografías, la valoración del mantenimiento de las condiciones y, si las hay, las situaciones de riesgo con sus medidas correctoras. Si sale desfavorable, hay un mínimo de dos meses para subsanar.
Es una obligación que muchos titulares desconocen hasta que les llega el aviso.
Qué entregamos
- Clasificación de la actividad con el cálculo de superficie computable, aforo y carga de fuego que la sostiene. Es la primera entrega y va por escrito.
- Ficha resumen y memoria: descripción, clasificación, situación, superficie, capacidad de usuarios, potencia eléctrica y carga de fuego.
- Justificación urbanística: compatibilidad de uso con el planeamiento del municipio.
- Seguridad en caso de incendio: sectorización, evacuación y dotación de protección contra incendios.
- Accesibilidad, acústica, olores y residuos.
- Instalaciones definidas al completo: eléctrica, climatización y ventilación, fontanería, saneamiento, protección contra incendios y combustibles si los hay. La ley lo exige con esas palabras, y es donde está el trabajo de verdad.
- Anexos de cálculo, planos, pliego y presupuesto.
- Cierre: certificado de técnico competente, actas de pruebas y boletines.
Y las subsanaciones, que en actividad son la norma y no la excepción. Van incluidas: no se cobran aparte.
Aparcamientos
Un aparcamiento pequeño parece un trámite menor y casi nunca lo es. Tres cosas lo disparan:
- Ventilación forzada: proyecto eléctrico obligatorio, sin umbral de potencia. Un sótano con extracción mecánica lo activa tenga una plaza o treinta.
- Ventilación natural: proyecto eléctrico a partir de más de cinco plazas.
- A partir de 500 m² construidos entran bocas de incendio equipadas y detección; y todo aparcamiento robotizado lleva extinción automática, sin umbral de superficie.
Plazo y honorarios
El plazo se cierra por escrito con el encargo, después de ver el local. Lo que más lo condiciona no es el tamaño: es si hay obra, si el uso es compatible con el planeamiento y si el local viene con historia previa sin resolver.
Honorario fijo, cerrado antes de empezar, con las subsanaciones dentro. Nunca un porcentaje sobre el presupuesto de la obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en darme la licencia?
No hay licencia de actividad que esperar. Desde 2019 el régimen es de declaración responsable: se presenta la documentación técnica y, con el certificado del técnico, se puede abrir. Lo que sí puede llevar plazo es el título urbanístico si hay obras. El tiempo real lo marca redactar bien el proyecto, no la ventanilla.
Compro un negocio que ya está abierto. ¿Necesito proyecto nuevo?
Si la actividad es la misma y el local no se toca, normalmente basta el cambio de titularidad. Hay modificación cuando se implanta una actividad nueva, se amplía la existente, se alteran las condiciones de seguridad contra incendios o aparecen emisiones nuevas. Conviene mirarlo antes de firmar el traspaso: un local sin su expediente en regla es un problema que se hereda.
Mi local está en un edificio antiguo y no cumple algo. ¿Puedo abrir igual?
A veces sí, por la vía de las soluciones técnicas alternativas: cuando adaptar es inviable, la ley obliga a admitir soluciones de eficacia equivalente. Hay un pronunciamiento de la administración con un plazo de dos meses, y el silencio equivale a conformidad salvo en edificio catalogado o protegido, o si contradice el planeamiento. Es una herramienta poco usada y resuelve muchos locales de casco antiguo.
¿Y si el local está fuera de ordenación?
Es lo primero que se comprueba, antes de dibujar nada, porque puede impedir la actividad o limitar qué obras se admiten. La compatibilidad urbanística se resuelve contra el planeamiento del municipio, y en Mallorca cada ayuntamiento tiene el suyo.
¿Quién responde de lo que pone el proyecto?
El técnico que lo firma. La ley lo dice con estas palabras: presentada la documentación técnica, «de la exactitud y de la veracidad de los datos técnicos consignados responde el técnico o la técnica que la suscribe». En un régimen sin control previo, esa frase es todo el sistema de garantías. Por eso no firmamos un proyecto de actividad sin haber visitado el local.
¿Qué local quieres abrir?
Con el tipo de negocio, la superficie y el municipio se puede orientar la clasificación en una llamada.
Normativa revisada a septiembre de 2026: Ley 7/2013 de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, en la redacción vigente tras la Ley 6/2019 y la Ley 4/2026; Anexo I según el artículo 41 de la Ley 6/2019; CTE DB-SI (RD 164/2025); y REBT, ITC-BT-04.