Dos cosas distintas: comprobar que una instalación se ejecuta como se proyectó, y ser los ojos técnicos de un propietario que no puede estar en la obra.
Ninguna de las dos sustituye al jefe de obra ni a la dirección facultativa. Las dos existen porque entre lo que se proyecta y lo que se acaba montando hay una distancia, y alguien tiene que medirla mientras todavía se puede corregir.
No dirigimos la ejecución, no gestionamos gremios y no contratamos a nadie por ti. Tampoco cobramos porcentaje sobre la certificación: quien cobra un porcentaje de lo que se certifica no tiene ningún incentivo en discutir una certificación. Nuestro único ingreso es el honorario.
Quién hace qué en una obra
Es la pregunta que hay detrás de todo esto y casi nadie la contesta con claridad: si ya tengo una constructora con su jefe de obra y un arquitecto que dirige, ¿qué pinta nadie más?
| Figura | Trabaja para | De qué responde |
|---|---|---|
| Jefe de obra | La constructora | Que la obra se ejecute: gremios, materiales, plazos y el margen de su empresa |
| Dirección facultativa | La propiedad, con mandato legal | Que lo ejecutado se ajuste al proyecto y a la normativa. Firma el final de obra |
| Dirección de la instalación | Quien encarga el proyecto | Que esa instalación concreta se monte como se proyectó, se pruebe y se registre |
| Representación del propietario | El propietario, y solo él | Contarle lo que pasa de verdad, incluido si la dirección facultativa está haciendo su parte |
Las dos últimas son las nuestras. Y la diferencia con el jefe de obra no es de calidad: es de a quién responde cada uno. Él trabaja para quien construye, y eso no es una crítica, es su puesto. Si nadie está mirando desde el otro lado, no hay nadie mirando desde el otro lado.
Dirección de la instalación
Un proyecto de instalaciones vale lo que valga su ejecución. La dirección es lo que cierra esa distancia: comprobar contra el proyecto lo que se está montando, mientras se puede corregir y no cuando ya está tapado.
Qué comprobamos, y cuándo
| Momento | Qué se mira |
|---|---|
| Antes de empezar | Que los equipos comprados sean los proyectados, o equivalentes de verdad, y no los que el instalador tenía en stock |
| Antes de tapar | Trazados, secciones, aislamientos y pasos de instalación. Es la visita que más dinero ahorra, y la que más se salta |
| Con la instalación montada | Pruebas de presión y estanqueidad, equilibrado, mediciones eléctricas y comprobación de protecciones |
| Al cerrar | Recepción, documentación final y certificado de dirección, que es lo que permite registrar la instalación |
Cada visita sale con acta: lo comprobado, lo que falta y lo que hay que decidir, por escrito y con fecha. No es burocracia — es lo que permite discutir algo tres meses después sin que sea tu palabra contra la suya.
Va encima del proyecto y la hace la misma persona que lo firmó. Si el proyecto lo ha redactado otro, también se puede dirigir: hace falta revisarlo antes, y eso se dice de entrada.
Representación del propietario ausente
En Mallorca pasa mucho: el propietario de la obra no vive aquí. No maneja el día a día de una obra en español, no puede presentarse un martes por la mañana, y se entera de lo que pasa por las fotos que le manda alguien que tiene interés en que todo parezca bien.
Esto es lo contrario: alguien con criterio técnico que va a la obra por tu cuenta y te cuenta lo que ve.
El informe mensual
Siempre con la misma estructura, para que puedas comparar el de este mes con el del anterior:
- Avance real contra planificación. No «va bien»: qué unidades están hechas y cuáles no.
- Fotos fechadas de lo que importa, no las bonitas.
- Desviaciones de plazo y de coste, con lo que las ha causado.
- Alertas: lo que va a ser un problema el mes que viene si nadie hace nada.
- Decisiones pendientes que necesitan tu respuesta, con la fecha límite de cada una.
Qué no es
Conviene ser preciso, porque aquí se vende mucho humo:
- No dirige la ejecución ni gestiona gremios. Eso lo hace el jefe de obra de la constructora, y lo hace mejor que nadie de fuera.
- No sustituye a la dirección facultativa. La sigue y comprueba que cumpla.
- No es una capa más de gestión. Si tu obra ya funciona y tienes con quién hablar, no necesitas esto, y te lo diremos.
Cuándo compensa y cuándo no
Compensa si…
- No puedes pisar la obra con regularidad, por distancia o por agenda.
- La obra es larga y con muchas decisiones técnicas por el camino.
- Hay instalaciones de peso y quieres que alguien las mire antes de que se tapen.
- Ya has tenido una obra que se torció y no quieres repetir.
No compensa si…
- Vives al lado y pasas por la obra varias veces por semana.
- Es una reforma corta y sin instalaciones relevantes.
- Ya tienes una dirección facultativa con la que hablas y en la que confías.
- Lo que buscas es que alguien gestione la obra por ti. Eso es otro trabajo.
Plazo y honorarios
La dirección de la instalación se contrata con el proyecto y dura lo que dure la obra. Honorario fijo, cerrado antes de empezar, con el número de visitas acordado por escrito.
La representación del propietario es un fee mensual fijo, con una visita al mes como mínimo y el informe dentro. Sin permanencia: si un mes no aporta, se para.
Nunca un porcentaje sobre la certificación, por el motivo del recuadro de arriba.
Preguntas frecuentes
Ya tengo arquitecto y constructora. ¿No es meter a un tercero en medio?
Es la pregunta correcta, y a veces la respuesta es que sí. Si la obra va bien y tienes con quién hablar, no hace falta nadie más. Lo que aporta esto es alguien que no responde ni ante quien construye ni ante quien diseña, y que por tanto puede decirte que algo no va bien sin que le cueste el encargo. Si eso no te hace falta, mejor.
¿No genera conflicto con la constructora?
Si el trabajo se hace bien, no. No damos órdenes a los gremios, no discutimos con el jefe de obra delante de su equipo y no entramos en su organización. Se comprueba, se documenta y se informa al propietario. Una constructora que hace bien su trabajo suele agradecer que las cosas queden por escrito.
¿Podéis entrar con la obra ya empezada?
Sí, y es lo más habitual: casi nadie llama antes de que haya un problema. Lo primero es una visita de situación para ver en qué punto está y qué se puede todavía comprobar. Si la instalación ya está tapada, hay cosas que no se pueden verificar sin abrir, y eso se dice de entrada en vez de descubrirlo a mitad.
Mi obra no está en Mallorca. ¿Sirve igual?
No. Esto se sostiene en ir a la obra, y trabajamos en Mallorca. Un informe mensual hecho por videollamada no es un informe: es una transcripción de lo que te cuenta otro.
¿Qué pasa si encontráis algo grave?
Se documenta con fotos y fecha, se te comunica de inmediato —sin esperar al informe del mes— y se te dice qué opciones hay y qué plazo tienes para cada una. La decisión es siempre tuya: no ordenamos parar una obra ni firmamos nada en tu nombre.
¿Tu obra está en Mallorca y tú no?
Cuéntanos en qué punto está y quién hay ahora mismo en ella. Si con lo que ya tienes es suficiente, te lo diremos.
La dirección de la instalación y la dirección facultativa de la obra son figuras distintas. Esta página describe la primera, y el seguimiento por cuenta del propietario, que no tiene atribución legal: es un encargo privado entre el propietario y nosotros.